融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌曾多次在公開場合表示“樓市不調(diào)控，沒法干了”，這句看似矛盾的表態(tài)，實則深刻揭示了當前中國房地產(chǎn)行業(yè)在政策與市場雙重作用下的生存邏輯與發(fā)展困境。
一、 調(diào)控常態(tài)：從“野蠻生長”到“規(guī)則重塑”
在過去二十年的高速發(fā)展期，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了土地紅利、金融杠桿驅(qū)動的“黃金時代”。無序擴張也帶來了房價泡沫、金融風險和社會矛盾。自2016年提出“房住不炒”以來，調(diào)控政策持續(xù)深化，涵蓋限購、限貸、限價、土地集中供應(yīng)、房企融資“三道紅線”等多個維度。對于融創(chuàng)這類大型房企而言，過去依賴高杠桿、快周轉(zhuǎn)的擴張模式難以為繼。孫宏斌的感嘆，正是對行業(yè)游戲規(guī)則根本性改變的清醒認知——調(diào)控不再是一陣風，而是長期存在的市場底色。沒有調(diào)控的“狂飆”時代已經(jīng)結(jié)束，開發(fā)商必須在明確的規(guī)則框架內(nèi)尋找生存空間。
二、 “沒法干”背后的深層含義：行業(yè)邏輯的顛覆
- 利潤空間壓縮：限價政策直接管控新房售價，而地價、建安成本、融資成本卻居高不下，開發(fā)項目的利潤被大幅擠壓。過去依靠房價上漲覆蓋一切風險的邏輯失效。
- 現(xiàn)金流危機：融資“三道紅線”和購房者貸款收緊，使房企高度依賴銷售回款。一旦市場遇冷，銷售放緩，資金鏈便極度承壓。融創(chuàng)自身也經(jīng)歷了債務(wù)重組，深知現(xiàn)金流管理的重要性。
- 競爭格局生變：調(diào)控淘汰了一批抗風險能力弱的中小房企，但幸存者之間的競爭并未減弱，反而更聚焦于產(chǎn)品力、運營效率和財務(wù)穩(wěn)健性。單純靠囤地、講故事已經(jīng)無法贏得市場。
- 預期管理困難：頻繁的調(diào)控使得市場周期性波動更加復雜，開發(fā)商難以對中長期市場做出穩(wěn)定判斷，投資和開發(fā)計劃面臨更大不確定性。
因此，“不調(diào)控沒法干”并非指沒有調(diào)控政策就無法開展業(yè)務(wù)，而是說在舊模式已然崩塌的今天，如果缺乏清晰、穩(wěn)定且執(zhí)行到位的調(diào)控規(guī)則，開發(fā)商將陷入一種更可怕的境地：無序競爭、價格信號失真、風險無限累積，最終可能導致系統(tǒng)性危機，讓所有參與者“都沒法干”。調(diào)控，在某種意義上為行業(yè)設(shè)置了“生存底線”和“競爭護欄”。
三、 開發(fā)商的破局之路：從開發(fā)商到運營服務(wù)商
面對不可逆的調(diào)控環(huán)境，頭部房企如融創(chuàng)已經(jīng)開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：
- 轉(zhuǎn)向精益運營：從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量和效益，注重產(chǎn)品研發(fā)、成本控制和品牌溢價。
- 布局多元化賽道：加大在商業(yè)運營、物業(yè)管理、長租公寓、文旅、康養(yǎng)等領(lǐng)域的投入，尋找第二增長曲線，這些業(yè)務(wù)受周期波動影響相對較小，且能提供持續(xù)現(xiàn)金流。
- 擁抱城市更新：在增量土地受限的背景下，參與舊改、城市更新成為在一二線城市獲取項目的重要途徑，但這要求企業(yè)具備更強的綜合開發(fā)與協(xié)調(diào)能力。
- 嚴守財務(wù)安全：將降負債、保現(xiàn)金流作為核心要務(wù)，從“金融驅(qū)動”回歸“實業(yè)驅(qū)動”。
四、 結(jié)論：調(diào)控是挑戰(zhàn)，更是行業(yè)成熟的催化劑
孫宏斌的直言，是一位資深行業(yè)領(lǐng)袖對新時代的務(wù)實判斷。樓市調(diào)控并非要扼殺房地產(chǎn)行業(yè)，而是引導其告別浮躁，走向健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展的新階段。對于開發(fā)商而言，抱怨政策無濟于事，深刻理解政策意圖，主動適應(yīng)規(guī)則，苦練內(nèi)功，完成從“土地投機者”到“美好生活服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型，才是真正的生存與發(fā)展之道。可以說，不是“不調(diào)控沒法干”，而是在當前階段，“沒有調(diào)控的指引和約束，行業(yè)將迷失方向，最終所有人都干不好”。調(diào)控的壓力，正在倒逼中國房地產(chǎn)行業(yè)進行一次深刻的供給側(cè)改革與價值重生。
